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人才去留將為房地產市場帶來怎樣變局?

發布時間:2019-05-30



 

 

一個城市的發展史多方面因素主導的,但是主要的因素無非就是資金、政策、資源、市場和人才等,這些因素中,人才又是最重要的。相當數量的高素質人才是一個城市發展的必要因素。可以說各大城市間的競爭,很大程度上就是人才的競爭。因此,城市吸引人才的能力就是其未來發展潛力。人才是創新驅動發展的第一資源,是科技創新的關鍵要素。近幾年,各地紛紛加入人才爭奪戰,送錢、送戶口,部分城市人才購房還打折。進入2019年后,僅4月而言,就有杭州、寧波、蘇州、呼和浩特等地推出人才新政,且多在落戶及住房補貼等方面給予優待。

尚賢達獵頭公司房地產行業顧問注意到,525日,深圳市副市長王立新在會上表示,在境外人才引進政策方面,來粵港澳大灣區工作的短缺人才也將享受15%的個人所得稅減免優惠。例如,100萬元年薪,本來要繳45萬元的稅,現在只要繳15萬的稅。根據《粵港澳大灣區個人所得稅優惠政策的通知》,廣東省、深圳市按內地與香港個人所得稅稅負差額,對在大灣區工作的境外(含港澳臺,下同)高端人才和緊缺人才給予補貼,該補貼免征個人所得稅。此次,深圳人才稅收優惠新政正是落實粵港澳大灣區個人所得稅優惠政策。2018年深圳常住人口1302.66萬人,同比增長49.83萬人,增量較過去3年有所減少。對比其他一線城市,深圳常住人口增量遙遙領先北京(-16.5萬人)、上海(5.45萬人)、廣州(40.6萬人)。深圳市對人才的引進一直保持積極的態度。從人才落戶補貼、購房補貼到人才個稅補貼,都體現著深圳市以人才帶動科技創新,以產業持續升級推動經濟繁榮的高質量發展路線。

據尚賢達獵頭公司房地產行業顧問了解,日前,廣州市住房和城鄉建設局草擬了《廣州市人才公寓管理辦法(公開征求意見稿)》(以下簡稱“辦法”),開始公開征求意見。《辦法》所稱的人才公寓,是指由政府、政府委托的實施機構或其他社會力量建設籌集,向符合條件的高層次以及中高層次人才供應的住房。《辦法》明確,規劃和自然資源部門應當在中心城區以及產業、人才集聚區域的用地規劃中預留人才公寓的規劃用地指標。

516日,蘇州出臺《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》文件。其中,關于人才優先購買商品住房方面,對園區范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房應當將不少于預售建面60%的住房優先出售給在園區本科及以上符合條件的人才;在人才優先購買后,方可公開銷售剩余住房。

人才政策將催生人口遷徙新變化,而人口變化對當地住房需求又將產生什么影響?

人才政策中的住房優惠或將刺激當地住房市場,然而,也有城市以一種更為直接的方式打開了人口遷入的大門。自2019年起,襄陽、西安、常州、南京、海口等地均對其落戶門檻有所放低。即便是一線城市深圳,在繼去年6月實現大學畢業生引進秒批后,在今年228日又正式實施在職人才的引進和落戶秒批114日,內蒙古自治區表示將全面放開城鎮落戶限制,兩個月后,類似政策在異地得到復制。318日,河北石家莊推動戶口遷入零門檻,群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區、縣()城區和建制鎮。

為了挽留高素質人才,以保障城市的長久健康發展,各地對于高學歷人才施行了優惠政策。這些優惠政策主要集中在生活成本最高的住房方面。如杭州對于碩士及以上學歷給予了先落戶后就業的政策,而且如果這些人如果在當代創業還會有2~3萬元的補貼;成都則是45歲內本科生均可優先落戶,在住房方面提供7天免費入住人才驛站;武漢除給予40歲內本科、專科畢業生優先落戶政策外,還給提供千套人才公寓。

人才落戶政策帶來人才的流動所釋放出的土地空間,為房地產市場發展轉型提供了可能性。很可能在短時間內使得某一市場涌入大量需求,需求通道的擁堵或將會引致房價的上調。新市民的進入或意味著其對于當地住房需求的增大,而落戶隨之帶來的購房資格也或刺激購房欲望。20173月,西安推出被標榜為史上最寬松的戶籍政策,此后又出臺23條人才新政。據報道,自戶籍新政實施以來至2018年底,西安新增落戶人口超過105萬,截至2018年末,西安戶籍人口共計992萬余人。2017年,西安城區房價同比增幅37.9%,排在第六。據胡潤研究院數據,在戶籍政策深度和力度加大的2018年,西安房價漲幅為14.6%,排名依舊靠前。西安并非是個例。20185月,天津落戶條件放寬后,有中介反映當地出現成交周期縮短、賣家溢價空間增大等現象。

中大城市的人才濟濟和持續人口聚集效應留給小城市的或是人口流出的落寞。一些經濟實力較弱的城市就業資源有限,難以對人才形成較強的吸引力,雖然48日發布的《2019 年新型城鎮化建設重點任務》要求城區常住人口100 -300萬的大城市全面取消落戶限制,但預計這類城市未來房地產市場也難有大發展。

人才落戶會帶來一定的住房需求增量,但是很難出現以購房為惟一目的的大面積人口遷移。各地在制定人才引進政策時要把握好出發點,通過設置適當的條件,在滿足合理住房需求的同時要避免給房地產市場平穩健康發展帶來影響。即使設置了限制性交易條件,房地產開發企業對于人才引進政策還是表現出極大的期待。在“人才爭奪戰”中,為了吸引人才,各地都出臺了相應的購房優惠政策,甚至是直接補貼購房款。這對于樓市是中短期利好,但是在“房住不炒”、“因城施策”的大背景下,各地還是應基于城市的長遠發展對人才的實際需求進行考量。

發布人才引進政策的城市,大多數樓市都有所“降溫”。業內人士分析認為,人才引進政策對房地產市場的實際影響有限,更多地表現為對開發商和購房者的心理預期影響。“實際上,各地在人才補助和購房補貼上都設置了一定的限制條件,門檻頗高,真正符合條件的人才占比很低。”

人才引進和放寬落戶條件是大勢所趨。從各國城市的發展規律來看,有經濟活力的城市大多是移民城市。在我國,北、上、廣、深一線城市的外來人口所占比重最高。深圳(樓盤)市外來人口和本地戶籍人口的比例大約為4:1。吸收外來人口是提高城市活力的關鍵,但是也不能盲目、要尊重市場規律。城市應放寬落戶條件并及時調整政策。同時,他也指出,人力資源儲備是吸引產業投資的關鍵。部分城市放寬戶籍管理也有一定的經濟原因。例如:在東部地區,由于勞動力成本和土地成本上升,出現了產業向中西部地區轉移的傾向。同時,也不排除有些城市通過降低落戶門檻來增加購房人群。

 

政治局會議對房住不炒定位的重申以及落戶政策的全面開放,實際上是與市場經濟主體的預期相中和,以防止房價在短期內出現大幅波動。人才落戶政策的全面開放并不意味著國家對房地產宏觀調控態度的逆轉,房住不炒仍是當前房地產市場發展的戰略基調。對于房地產而言,如今人才落戶政策全年放開,在穩需求、穩房價、穩經濟層面具有更加積極的意義,符合穩樓市的基調,與房住不炒政策并不違背。尚賢達獵頭公司房地產行業顧問整理



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